みなさんは中古住宅と聞いて、どんなイメージをされますか？「新築より安いけれど、古いしキレイじゃない」「前に住んでいた人が気になる」そんなマイナスイメージを持っている方も多いかもしれませんね。 しかし最近は「中古住宅を買ってリノベーション」という新しいお家のつくり方がでてきたことにより、中古住宅を購入したいという方が増えています。内装から間取り、外装にいたるまで自分好みにあわせてつくり変えることで、コストを削減しながら理想の住まいが兼ねられます。 ただし中古物件の購入やリノベーションで失敗したという方も少なからずいらっしゃいます。今回は中古物件＋リノベーションをおこなうときの注意点や、物件選びで失敗しないためのポイントについて解説します。
中古住宅でよくある2つの失敗と対処法
リノベーションは大変魅力的ですが、実は後悔されている方も多いもの。 その理由としては「➀入居後に欠陥が発覚することがある、②お金がかかる」という2つが大きいです。この2つの理由を詳しく解説して、失敗しないための対処法について考えてみたいと思います。
失敗➀入居後に欠陥が発覚することがある
まず1つ目の失敗が、入居後に欠陥が発覚するケースです。たとえば次のような欠陥が見つかることがあります。 【中古住宅の欠陥事例】
- ・換気設備の不具合が見つかった
- ・排水管が古くなっていて入居後に漏水した
- ・シロアリの被害で柱や土台がボロボロだった
- ・工事で床や壁をはがすと見えない部分が想像以上に老朽化していた
中古住宅は新築より安く購入できるメリットがある一方で、建物の強度や性能に不安もあるものです。入居後に後悔しないためにも、物件を購入する前にインスペクションを受けておかれることをおすすめします。 インスペクションとは、家の状態を調査すること。インスペクションで問題がなければ、瑕疵保険への加入もできます。瑕疵保険に入っておけば、入居後に欠陥が見つかっても「1,000万円まで最大5年間の保証」を受けられるため安心です。
失敗②お金がかかる
中古住宅でコストを削減しようと思ったのに、想定外にお金がかかってしまったという方もいらっしゃいます。その理由としては、住宅ローンとリフォームローンを別々に支払っているから。リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高いことが多いため、ローンを2本立てにした結果、返済が苦しくなってしまうケースがあるのです。 そこでおすすめしたいのが、中古住宅の購入＋リフォームをトータルでコーディネートする「注文中古住宅」という考え方。リフォームの費用を住宅ローンに組み込むことで、返済金利を統一化でき大変お得です。資金計画も「中古住宅の購入価格＋リノベーション費用」の総額で考えられるため、予算に合わせて調整しやすいですよ。
注意したい中古住宅4つのポイント
ここからは中古住宅を購入される際に、注意すべきポイントを4つご紹介します。
注意したい中古住宅➀古い擁壁がある物件
道路との高低差がある敷地では、側面の土が崩れないよう「擁壁」を設置します。古い擁壁のある中古物件は要注意。擁壁自体の強度がわからないため危険です。擁壁を造り直すことになれば多大な費用がかかるため、資金計画が大きく狂いかねません。
注意したい中古住宅②道路幅員4m未満の物件
道路の幅が狭すぎると、工事が非常にやりにくいです。専用の重機を使うことになれば、お金もかかってしまいます。 また4m未満の道路だと、家を建てるときに道路中心線から2m以内に構造物が建てられないという問題も。建物をそこまで後退させるだけでなく、道路中心から2m以内にはコンクリートブロックなどの設置もできません。
注意したい中古住宅③特別警戒区域にある物件
土砂災害区域のなかでも、特別警戒区域に該当している物件はとくに注意が必要です。万が一、土砂災害が起こった場合に、命に危険があるということを意味しています。ハザードマップ等で確認できるので、必ず購入前にチェックしましょう。
注意したい中古住宅④昭和56年6月以前に建てられた物件
建築確認を受けたのが昭和56年6月以前の物件は、旧耐震基準で建てられています。現行の新耐震基準で建てられた物件に比べて、耐震基準などが劣っているので注意が必要です。阪神淡路大震災レベルの地震に耐えられない場合も多いため、気をつけましょう。もし耐震補強をするとなると、それなりの費用がかかってきます。
まとめ
中古住宅のリノベーションは、新築よりリーズナブルに理想の住まいが叶えられるのが魅力です。しかし物件選びや資金計画に失敗すると、むしろ新築より費用が高くなってしまったり、あとから不具合が見つかったりする可能性もあります。
失敗しないためには、中古物件探し＋リノベーションをトータルでサポートしてくれる業者に相談すること。トータルの金額で資金計画をして、リノベーションを念頭に置いた物件選びをしましょう。インスペクションなどを活用して、建物の状態を購入前にしっかり調査しておくことも大切です。