中古住宅購入前に要チェック！3つのポイントを解説

不動産 2022/08/11

空き地が少ない都心部では、新築住宅を建てようとするとなかなか予算内で土地が見つからないということがよくあります。

マイホームの条件として「〇〇小学校区がいい」「通勤通学の利便性がよい」など立地を優先したい場合は、中古住宅も選択肢に入れてみるのがおすすめです。

中古住宅なら手頃な値段で手に入りやすく、リフォームをすることで間取りや内容なども自分好みに変えることができます。

しかし中古住宅と聞くと「使用感があるのでは？」「耐震は大丈夫？」などの不安もありますよね。

そこで今回は中古住宅を選ぶときにチェックしたいポイントについて解説します。

ポイント1：新耐震基準の中古住宅を選ぶ

中古住宅を見て「この建物は地震に強いか？」を見極められるという方は、なかなかいないはずです。

中古住宅の耐震性を知る一つの材料として「旧耐震基準と新耐震基準どちらで建てられているのか？」をチェックしましょう。

建築基準法における耐震基準は、1981年6月に一度大きな改正が行われました。1981年以前のルールを旧耐震基準、それ以降を新耐震基準と呼んでいます。

新耐震基準の建物は「阪神淡路大震災と同じレベルの大地震がきても倒壊しない」という設計のもとで建てられているため、一定の安心感があります。

旧耐震と新耐震の物件で迷っているときには、新耐震を選ぶのがおすすめです。

その物件が旧耐震か新耐震かを知るには「建築確認済証の交付日がいつか？」を確認しましょう。建物の完成日や登記日などは関係ないので注意が必要です。

たとえば1982年に完成した物件でも、建築確認済証の交付日が1981年6月以前であれば、旧耐震になります。

ただし旧耐震の物件がすべてNGというわけではありません。

築浅物件がなかなか見つからない人気エリアでも、旧耐震なら選べるということもあるでしょう。

そういった場合は、構造や地盤などをプロに見てもらって判断されることをおすすめします。必要に応じて、耐震リフォームを行って対策することも可能です。

一度の人生で2回以上家を買うという方はあまりいませんよね。購入された中古住宅には、これから長くお住まいになられるかと思います。

そのためライフスタイルに合わせて、リフォームしながら住み続けられる物件を選ぶことも大切になってくるでしょう。

物件によって、間取り変更しやすい工法とそうでない工法とがあります。

たとえば戸建住宅に多い木造軸組工法は、柱や梁などの「線」で支える構造のため、壁を取り払って間取り変更するのが比較的容易です。

それに対して「壁」で支えるタイプの2×4工法は、撤去できない耐力壁が多く、間取り変更に制約が生まれやすいです。

これも絶対にNGというわけではありませんが、中古物件選びの一つの参考にしてみてください。

中古住宅を購入するのに、ほとんどの方は貯金だけでなく住宅ローンで資金調達されるかと思います。

しかし住宅ローンというのは基本的に「購入する住宅を担保にして融資を受ける」商品です。

購入する住宅の担保価値が低いと、住宅ローンが組めない、もしくは融資限度額が低くなってしまう場合があるので気をつけましょう。

たとえば建物を建てる土地は「幅4m以上の道路に敷地の2m以上が接していること」というルールがあります。

古い中古住宅は接道義務を満たしていないケースもあり、比較的安く購入できるのですが、住宅ローン融資を受けにくくなるので注意が必要です。

また同様に建ぺい率や容積率オーバーの違反物件、所定の耐震性能や耐久性がない物件などは住宅ローンを組みにくい可能性があるでしょう。

不安な場合は頭金を多めに用意するか、金融機関に相談されるとよいかもしれません。

今回は中古住宅を購入する前に確認したい3つのポイントを解説しました。

このほかにも「シロアリ対策はされているか？」「擁壁の状態は良好か？」「敷地の境界ははっきりしているか？」など、中古住宅を購入するならチェックすべきポイントがたくさんあります。

こういった情報を確認できるのが不動産ポータルサイトですが、すべての情報が記載されているわけではありません。また実際に物件を見てみると思っていたのと違った…というケースも頻繁にあります。

満足できる中古住宅を探すためには、一度不動産業者へ出向いて物件案内や解説をしてもらったほうがよいでしょう。

ぜひ信用できる不動産業者や住宅会社をパートナーにして、中古住宅探しを進めてくださいね。