住宅ローンは何十年という長い期間、毎月支払い続けるもの。「なるべく支払額を少なくしたい」「支払い期間を短くして早めに老後資金を貯めはじめたい」などの理由で、住宅ローンの繰り上げ返済を検討される方もいらっしゃるでしょう。
しかし繰り上げ返済とは、早ければいいというものではありません。状況によっては、慌てて繰り上げ返済をするより、手元に貯金を残しておいたほうがいい場合もあります。
今回は住宅ローンの繰り上げ返済の種類やメリットやデメリットなどについて詳しく紹介していきます。
住宅ローンの繰り上げ返済とは？
住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別にまとまった金額を前倒しで返済すること。住宅ローンの繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2タイプがあります。どちらの方が使いやすいかは各ご家庭の状況によって異なりますので、それぞれの特徴と合わせてご紹介していきますね。
返済期間短縮型
返済期間短縮型とは、月々の返済額は変わらずにローンの期間を短くする方法。「月々の返済額はそのままでも大丈夫」「定年までに住宅ローンを完済させたい」という方におすすめです。返済額軽減型と比較すると金利軽減効果が高いため、トータルの支払総額が少なくなるというメリットもあります。
返済額軽減型
返済額軽減型とは、住宅ローンの期間はそのままで月々の返済額を少なくする方法。「ローン期間は今のままでも問題がない」「月々の返済額を減らしたい」という方におすすめです。毎月の返済額が減るので、繰り上げ返済の効果を感じやすいですが、返済期間短縮型に比べると利息軽減効果は低くなります。
住宅ローンの繰り上げ返済のメリット
住宅ローンの繰り上げ返済をすると、返済額が減るなどのメリットがあります。しかし繰り上げ返済の時期や状況によって、効果が大きく変わってしまう場合も。繰り上げ返済を行う場合は、よりメリットが大きいタイミングで行うようにしましょう。
早く繰り上げ返済すると返済額が減る
繰り上げ返済した費用は「元金の返済」にあてられます。返済期間短縮型・返済額軽減型のどちらでも、早く繰り上げ返済を実行するほうが、元金を減らして将来かかる利息を抑える効果は大きくなります。また将来的な金利上昇リスクを抑える効果もあるでしょう。
金利が高いほどお得になる
繰り上げ返済をすると支払う金利が減るため、金利が高ければ高いほど利息軽減効果が高くなります。しかし最近では、1％以下の低金利住宅ローンが主流。低金利で借り入れをされている場合は、慌てて繰り上げ返済せずに、金利上昇に備えて貯蓄しておくのもいいかもしれませんね。
家計が安定する
返済額軽減型の繰り上げ返済をした場合、毎月の返済額が減って家計が安定するというメリットがあります。浮いた分を教育費にまわすなど、資金計画にゆとりをもたせることができるでしょう。
住宅ローンの繰り上げ返済のデメリット
住宅ローンの繰り上げ返済は、メリットだけではありません。条件によっては、デメリットがメリットを上回り「繰り上げ返済をしないほうがよかった！」となる場合もあります。デメリットもしっかり理解した上で、繰り上げ返済を行うべきなのかを考えましょう。
手数料がかかることがある
金融機関によっては、住宅ローンの繰り上げ返済に手数料がかかることがあるため注意が必要です。こまめに繰り上げ返済をするとそのたびに手数料がかかってしまうため、ある程度たまってから返済した方がよいでしょう。
最近では窓口を使わずに、インターネットや電話で手続きをすると、手数料がかからない金融機関も増えています。住宅ローンの繰り上げ返済を予定している方は、そのあたりも考えてから借入金融機関を決めることをおすすめします。
住宅ローン控除が適用されない恐れがある
住宅ローン控除とは、住宅ローン残高の数％分が控除されて税金が安くなる制度。住宅ローン控除を受けるには「返済期間が10年以上であること」という条件があります。
住宅ローン控除を利用されていて、返済期間短縮型の繰り上げ返済を検討中の場合は、短縮された後の期間が10年以上であるか確認をしましょう。
もし10年以下になってしまう場合は、以下のどちらかを行う必要があります。
・住宅ローン控除と繰り上げ返済のどちらのメリットが大きいかシミュレーションする
・住宅ローン控除の期間が終わった後に繰り上げ返済をする
もしもの場合の出費も合わせて考える必要がある
長い人生の中では、入院や失業など想定外の出費があるものです。多くの方が家を買うのは結婚・出産時期とかぶることも多く、産休・育休・時短勤務などで収入が減ってしまうこともあるでしょう。
無理して繰り上げ返済をすると手持ちの現金が減り、急な出費に対応できなくなるリスクがあります。せっかく充実した暮らしを送るためにマイホームを購入したのに、生活が苦しくなってしまっては本末転倒です。将来の見通しが立っていないときは、闇雲に繰り上げ返済をせず、手元に貯金を残しておいたほうがよいかもしれません。
また住宅ローンの契約時に、ほとんどの方は団体信用生命保険（団信）に加入されます。住宅ローンの契約者が万が一（死亡や高度障害状態）の場合に、保険金で住宅ローンが完済される保険です。住宅ローンの金利が低く、なおかつ団信がある場合は、無理して完済せずに現金を貯めておくのも一つの手です。
まとめ
住宅ローンを繰り上げ返済すると、返済額が減ったり返済期間が短縮できたりするメリットがあります。しかし場合によっては手数料がかかったり、手持ちの現金が減って急な出費に対応できなくなったりすることもあるため、慎重に行いましょう。
金利や貯蓄額など各家庭の状況によって、住宅ローンの繰り上げ返済をすべきかどうかは変わってきます。さまざまな選択肢があるので、FPなどのプロに相談されるのもおすすめです。